Юридический архив: обзоры судебной практики квартирных товариществ Нарвы

XX оспаривал начисления КТ Puškini tn 12 за отопление, услуги, пользование общим помещением, рекламу и вывоз мусора. Он также просил отменить решения собраний 2003, 2005 и 2008 годов, которыми устанавливались платежи. По его утверждению, о собраниях не сообщали, расчётная площадь была завышена, а письменного договора пользования помещением не существовало. Первая инстанция отказала в иске. Tartu Ringkonnakohus сохранил отказ по нескольким самостоятельным основаниям. По применённому в этом деле правилу трёхмесячный срок на отмену решения собрания начинался со дня, когда член КТ узнал о решении, а не обязательно со дня получения протокола. Суд счёл, что XX должен был знать о платежах и соответствующих решениях не позднее заключения нотариального соглашения о задолженности. Требование об отмене решений подано позже допустимого срока; доводы о неуведомлении о собраниях по существу поэтому не проверялись. Начисления за охваченный нотариальным соглашением период не были отменены: суд признал соглашение действующим, не расторгнутым и обязательным. Для последующих платежей учитывались неотменённые решения собраний. Отсутствие письменного договора само по себе не исключало плату за пользование общим помещением: суд установил устный договор. В отношении отопления и услуг суд принял во внимание представленный счёт с перерасчётом по реальной площади. XX не уточнил, за какие последующие месяцы сохранялись завышенные начисления и где перерасчёт не выполнен, поэтому определить неправильные начисления было невозможно. Апелляция не удовлетворена, расходы обеих инстанций оставлены на XX. Суд не проверял отдельно возможный отказ исполнять решение собрания из-за противоречия добросовестности, поскольку такого требования не было.

Истец XX, собственник нежилого помещения, оспаривал начисления КТ Puškini tn. 12. Он ссылался на завышенную площадь при расчёте отопления, платежи за аренду, рекламу и вывоз мусора, а также отсутствие возможности своевременно ознакомиться с решениями собраний. В уточнении иска он просил признать недействительными решения 2003, 2005 и 2008 годов и начисления, основанные на них. Товарищество возражало, что истец является его членом, мог участвовать в управлении и получать документы, а установленный для оспаривания решений срок пропущен. КТ также сообщило о перерасчёте отопления по площади собственности. Суд проверил эти позиции и отметил обязательность решений об управлении домом для членов товарищества по применённому тогда закону. Истец утверждал, что получил протоколы только вместе с ответом на иск в декабре 2010 года. Суд счёл недоказанным, что истец узнал об оспариваемых решениях только тогда: о спорных платежах истец знал уже в январе 2010 года, а конкретное требование об отмене решений сформулировал в январе 2011 года. По выводу суда, трёхмесячный срок обращения был пропущен. Решением от 5 августа 2011 года иск отклонён полностью. На истца XX возложены не только его собственные расходы, но и расходы КТ; их денежный размер этой резолюцией не установлен. Суд отказал из-за пропуска срока оспаривания и сохранённой обязательности решений; самостоятельной проверки правильности всех ежемесячных начислений он не проводил. Суд отдельно сослался на подтверждённый счётом перерасчёт отопления. Позднее, 27 февраля 2012 года, Tartu Ringkonnakohus отклонил апелляцию истца XX и оставил решение от 5 августа 2011 года без изменения. Расходы первой и апелляционной инстанций оставлены на XX.

OÜ Esteetilise Meditsiini Keskus Gratsija оспаривало решение собрания КТ Puškini 20 от 1 апреля 2010 года о хозяйственном плане и различном распределении расходов между физическими и юридическими лицами. План предусматривал тарифы 82,91 кроны/м² для первой группы и 125,79 кроны/м² для второй. КТ объясняло разницу большим потреблением услуг собственниками-организациями. Viru Maakohus признал недействительными части решения, изменявшие пункт 4.2.e устава и устанавливавшие различия в расчёте хозяйственных расходов по двум группам владельцев. КТ подало апелляцию: настаивало на допустимости иной методики, чем расчёт по площади, и утверждало, что суд вышел за пределы иска, затронув изменение устава. Tartu Ringkonnakohus оставил решение без изменения. Отступление от расчёта по площади в принципе допускается, но сам устав должен конкретно определять, какие расходы делятся иначе и каким способом. Одного статуса собственника недостаточно: в принятой формулировке различались именно физические и юридические лица, а не объективно измеренный объём потребления. Принадлежность помещения организации сама по себе не доказывает большего потребления. Суд также не признал выхода за пределы требования. Первоначально истцу не были доступны необходимые решения; после их истребования он уточнил цель иска, а все вопросы обсуждались со сторонами. Недостаточно точное выяснение требований в предварительной стадии в данном деле не привело к неправильному результату. Жалоба КТ отклонена. Сохранилась недействительность конкретных частей решения о методике и уставе, а не всего плана без разграничения. Расходы оставлены на КТ; их сумма этим решением не определена.

OÜ Esteetilise Meditsiini Keskus Gratsija оспаривало решения собрания КТ Puškini 20 от 1 апреля 2010 года. Компания возражала против изменения устава и хозяйственного плана, позволявших по-разному рассчитывать обслуживание для физических и юридических лиц. Истец настаивал на оплате пропорционально площади и также ссылался на непредоставление проекта плана. Товарищество обосновывало повышенную нагрузку деловых помещений посетителями, охраной, уборкой и обслуживанием общих зон. Оно утверждало, что одинаковое распределение дополнительных расходов было бы несправедливым, а необходимые документы истцу направлялись. По годовому плану для двух групп применялись разные расчётные показатели — 82,91 и 125,79 кроны за квадратный метр. Суд установил, что площадь использовалась для всех, но тарифы различались в зависимости от группы собственника и назначения помещений. По применённым тогда нормам он разграничил альтернативный способ распределения отдельных видов расходов и разные тарифы на обслуживание для разных групп. Возможность закрепить в уставе иной способ расчёта, по его выводу, не давала основания вводить такие различные тарифы. Суд не согласился с утверждением, что проект хозяйственного плана вообще не предоставлялся, однако отметил отсутствие направленной истцу методики распределения. Решением от 29 сентября 2010 года иск удовлетворён: признаны недействительными соответствующая часть изменения пункта 4.2e устава и часть хозяйственного плана о специальном расчёте расходов. Это признание недействительными конкретных положений, а не установление ничтожности всех решений собрания. Расходы истца возложены на КТ, собственные расходы товарищества оставлены на нём; денежный размер этим решением не определён. Позднее, 24 октября 2011 года, Tartu Ringkonnakohus отклонил апелляцию КТ и оставил решение от 29 сентября 2010 года без изменения. Недействительность указанных положений сохранилась.