Õigusarhiiv: Narva korteriühistute kohtupraktika ülevaated

Algses vaidluses vaidlustas OÜ Rosehill KÜ Kangelaste 3, praeguse nimega Narva linn, Kangelaste prospekt 3 korteriühistu, 30. mai 2011 üldkoosoleku otsused. Käesoleva määruse järgi tuvastas Viru Maakohus nende tühisuse ehk õigusliku toime puudumise algusest peale ning jättis kulud ühistu kanda. Nüüd lahendati ainult hüvitatavate kulude rahalist suurust. Taotletud 1542 eurost mõistis maakohus ettevõttele välja 818,57 eurot: 250 eurot riigilõivu ja 568,57 eurot õigusabikulu. Ühistu palus vähendada kogusumma 633,25 euroni. Ta pidas osaliselt liigseks kohtudokumentide ja otsuse lugemisele kulunud aega, muu hulgas põhjusel, et ettevõte otsust ei vaidlustanud. Ringkonnakohus jättis 2. aprilli 2014 määruse muutmata. Maakohus oli kontrollinud esindaja toimingute vajalikkust ja põhjendatust; 105-eurost tunnihinda ei vaidlustatud ning seda peeti mõistlikuks. Vajaliku ajakulu hindamine kuulub kohtu kaalutlusõigusse ja selle piire ei olnud ületatud. Seetõttu ei hinnanud ringkonnakohus iga toimingu ajakulu uuesti eraldi. Selle määruskaebuse menetlemise kulusid ei hüvitata. Määrus näeb ette 15-päevase kaebetähtaja ärakirja kättetoimetamisest, kui kaebuse hind ületab 200 eurot. Väljamõistetud kulude tasumist ega selle määruse jõustumist ei ole tuvastatud.

KÜ Kangelaste 3, praeguse nimega Narva linn, Kangelaste prospekt 3 korteriühistu, 11. novembri 2009 üldkoosoleku otsuste asjas palusid hagejad otsused kehtetuks tunnistada või tuvastada nende tühisuse ehk õigusliku toime puudumise algusest peale. Vaidlus puudutas algatusrühma õigust koosolek kokku kutsuda, hääletamist, juhatuse valimist ja mitteeluruumide omanike kulusid. Pärast hagi rahuldamata jätmist esitas apellatsiooni üks hageja XX; OÜ Rosehill otsust ei vaidlustanud. Ühistu vaidlustas vastuapellatsiooniga kulude jaotuse. Ringkonnakohus kinnitas algatusrühma kokkukutsumisõigust ja õigeaegset teavitamist. Häälte arvu ja protokolli puudutavad väited ei andnud alust otsuste kõrvaldamiseks. Kohus arvestas ka otsuste hilisemat kinnitamist kehtiva 2010. aasta üldkoosoleku otsusega. Eraldi 2011. aasta otsuse tühisus ei muutnud iseenesest tühiseks 2010. aasta otsuseid. Kohus täpsustas OÜ Rosehilli erimakseid puudutava kokkuleppe tühisuse alust. Juhatuse esindaja võis ühistut üksinda esindada, kuid sellest ei tulenenud pädevust muuta mõne liikme jaoks üldkoosoleku määratud majandamiskulude suurust. Ka mitteeluruumide omanikud on ühistu liikmed. Selle otsusega konkreetset võlga välja ei mõistetud. Apellatsioon ja vastuapellatsioon jäeti rahuldamata. Viru Maakohtu 20. juuni 2013 otsuse lõppjäreldused ja resolutsioon jäid muutmata, õiguslikke põhjendusi muudeti osaliselt. Mõlema astme kulud jäid poolte endi kanda; kohus arvestas muu hulgas ühistu ebajärjekindlat käitumist. Otsuse jõustumist ei ole üle kontrollitud.

KÜ Koidula-Maja N, praeguse nimega Narva linn, Koidula tn 7 korteriühistu, nõudis Packdale Logistic OÜ-lt, endiselt OÜ Õnnerataselt, võlga detsembri 2009 kuni juuni 2012 eest. Ettevõte tugines mitteeluruumi majandamise eritingimuste kokkuleppele ja nõudis vastuhagiga selle täitmist. Maakohus mõistis välja üksnes osa võlast, pidades kokkulepet kehtivaks kuni selle ülesütlemiseni 2011. aastal. Ringkonnakohus hindas alust teisiti. Ka mitteeluruumi omanik on ühistu liige ning kulud tulenevad seadusest, põhikirjast ja üldkoosoleku kehtivatest otsustest. Juhatus ei saanud oma lepinguga kehtestada ühele liikmele teistsuguseid kohustusi; leping loeti tühiseks ehk algusest peale õigusliku toimeta kokkuleppeks. Erisused pidanuks selgelt tulenema põhikirjast või üldkoosoleku otsusest. Kohus kontrollis arveid: ettevõttelt ei nõutud vee ega elektri eest tasumist ning kütet arvestati kaudsoojusena osakaaluga 0,91%. Viide varasemale maksele ei vabastanud iseenesest võlast, sest ettevõte ei esitanud tagastusnõuet ega tasaarvestuse vastuväidet. Ühistu hagi rahuldati täielikult: välja mõisteti 2366,71 eurot põhivõlga ja 641,80 eurot viivist, kokku 3008,51 eurot*. Ettevõtte vastuhagi ja vastuapellatsioon jäeti rahuldamata ning mõlema astme kulud tema kanda. Väljamõistmine ei tõenda tegelikku tasumist.

KÜ Kangelaste 3, praeguse nimega Narva linn, Kangelaste prospekt 3 korteriühistu, nõudis OÜ Rosehillilt majandamistasu jaanuari 2010 kuni novembri 2012 eest. Ettevõte tugines mitteeluruumide eritariifiga lepingule ning vaidlustas üldkoosoleku otsused ja viivise. Maakohus mõistis välja põhivõla ja viivise; ettevõte esitas apellatsiooni. Ringkonnakohus jättis 15 896,65 euro suuruse põhivõla jõusse. Tasu suuruse määrab üldkoosolek ning esimehe esindusõigus ei anna talle pädevust muuta ühe liikme tariifi. Leping oli selles osas tühine. Kohus selgitas eraldi, et üldkoosoleku otsuse vaidlustamise kolmekuuline tähtaeg ei välistanud tühisuse vastuväidet, kuid ettevõte ei selgitanud ega tõendanud konkreetset kokkukutsumisrikkumist. Tariif lähtus pindalast, mitte teenuste tegelikust tarbimisest. Viivise osas oli järeldus teine. Viivise puudumine varasematelt arvetelt ei muutnud nõuet iseenesest hea usu vastaseks. Ühistu oli aga ise sõlminud erikokkuleppe ning oma vastuolulise käitumisega süvendanud ettevõttes arusaama, et üldtariifid talle ei kehti. Seetõttu jäeti varem sissenõutavaks muutunud viivis välja mõistmata. Edasise viivituse eest mõistis kohus välja 0,07% päevas tasumata põhivõlalt alles otsuse jõustumisest kuni täieliku tasumiseni. Apellatsioon rahuldati osaliselt: muudeti viivist ja kulusid; mõlema astme kulud jäid 62,3% ettevõtte ja 37,7% ühistu kanda. Tegelikku tasumist ega jõustumist ei ole üle kontrollitud.

Hageja XX palus tuvastada KÜ Vana Lossi, praeguse nimega Narva linn, Suur tn 8 korteriühistu, 20. detsembri 2012 üldkoosoleku otsuse tühisuse. Põhikirjamuudatus nägi mitteeluruumile ette eraldi küttearvestuse: mõõturi näit koos kaudsoojuse tasuga, mida arvutati osalt ruumi pindalalt. Hageja pidas seda teiste omanike kulude ebaõiglaseks suurendamiseks. Ringkonnakohus jättis hagi rahuldamata jätmise jõusse. Tühisust ehk õigusliku toime puudumist algusest peale kontrolliti väidetava heade kommete vastasuse alusel. Üksiku omaniku huvide riive üksi seda ei tõenda. Kohtu arvates arvestas kord otsest ja kaudset tarbimist ning hageja tõendid ei näidanud sellist ebaproportsionaalsust, mis muudaks otsuse heade kommete vastaseks. Kohus eristas seda küsimust küttesüsteemi muutmise võimalikust ebaseaduslikkusest: viimast ei lahendatud selles asjas. Ka seaduserikkumine ei tähenda automaatselt tühisust; eraldi kehtetuks tunnistamise hagi ei olnud esitatud ning selle tähtaeg oli möödunud. Samuti ei lahendatud hageja õigust jätta konkreetsed arved tasumata: tasunõude hea usu vastasuse vastuväide vajaks eraldi hindamist. Apellatsioon jäeti rahuldamata ja 28. novembri 2013 otsus muutmata. Mõlema astme kulud jäid hageja kanda.

KÜ Energia 2 Narva, praeguse nimega Narva linn, Energia tn 2 korteriühistu nõudis OÜ Narva Eleganti võlga maja majandamise, vee ja kütte eest. Ettevõte väitis, et mitteeluruumide omanikuna ei kuulu ta ühistusse ega kasuta selle teenuseid ning tal on eraldi sissepääs ja autonoomne küte. Samuti tugines ta kahjule, mille ühistu oli tema arvates tekitanud. Ringkonnakohus kinnitas, et mitteeluruumi omand selles majas toob kaasa ühistu liikmesuse seaduse alusel. Ühistu asutamises mitteosalemine ja allkirja puudumine põhikirjalt seda ei muuda. Pindalapõhist halduskulu, vee- ja küttearvestust kinnitasid ühistu otsused, arved ja tarnijate dokumendid. Väljamõistmise tühistamiseks alust ei olnud. Väidetavat vastukahju kohus sisuliselt ei hinnanud. Ettevõte ei esitanud vastuhagi ega väljendanud selgelt tasaarvestuse soovi. Kohus selgitas eraldi, et tasaarvestuse vastuväite võib esitada ka vastuhagita, kuid see peab olema sõnaselge ja põhjendatud. Kahju pelk mainimine ei ole selline vastuväide. Apellatsioon jäeti rahuldamata ja Viru Maakohtu 6. augusti 2013 otsus 4595,47 euro väljamõistmiseks jäi jõusse. Mõlema astme kulud jäid ettevõtte kanda; see ei tõenda tegelikku tasumist.

Hageja XX palus kohustada KÜ Suur Viis Narva, praeguse nimega Narva linn, Suur tn 5 korteriühistut saatma liikmetele omanike kohtule esitatud pöördumises sisalduvaid andmeid ümberlükkava teate. Maakohus rahuldas nõude. Ühistu vaidlustas otsuse, leides, et pöördumise esitasid üksikud omanikud. Ringkonnakohus leidis, et selles nõudes oli ühistu vale kostja. Ühistu ja selle liikmed on erinevad õigussuhete osalised. Ühistu õigus esindada ühiseid huve ei muuda iga omanike allkirjastatud pöördumist ühistu enda avalduseks. Tõendeid, et vaidlusalused andmed avaldas just ühistu, kohus ei tuvastanud. Lisaks märkis kohus, et kõnealune pöördumine oli esitatud seoses konkreetse kohtuasjaga ega kujutanud neis asjaoludes endast andmete teatavaks tegemist kolmandale isikule kohaldatud normi tähenduses. See järeldus ei kinnita vaidlusaluste andmete tõesust. Viru Maakohtu 25. septembri 2013 otsus tühistati ning uue otsusega jäeti hagi ühistu vastu rahuldamata. Mõlema astme kulud jäid hageja kanda.

KÜ Puškini tn üheksateist, praeguse nimega Narva linn, A. Puškini tn 19 korteriühistu, sai OÜ Hrusteki vastu võlanõudes tagaseljaotsuse, sest ettevõte ei vastanud hagile tähtajaks. OÜ Hrustek esitas kaja ja taotles menetluse taastamist. Pärast maakohtu keeldumist esitas ettevõte määruskaebuse. Võla moodustanud konkreetseid tasuliike see määrus ei ava. Ringkonnakohus nõustus keeldumisega. Ettevõte ei tõendanud asjaolusid, mis oleksid objektiivselt takistanud hagile vastamist, kohtule teatamist või tähtaja pikendamise taotlemist. Kohus hindas kahe juhatuse liikmega juriidilise isiku võimalusi; esitatud üldandmetest ei piisanud tegeliku takistuse tõendamiseks. Samuti ei tuvastatud asjaolusid, mis oleksid keelanud tagaseljaotsuse tegemise. Määruskaebus jäeti rahuldamata ja Viru Maakohtu 7. oktoobri 2013 määrus muutmata. Menetlust ei taastatud ning võlga sisuliselt uuesti ei lahendatud. Selle määruskaebuse kulud jäid ettevõtte kanda.

Hageja XX võitis KÜ Ühtehoidva, praeguse nimega Narva linn, Kreenholmi tn 9 korteriühistu, vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamise asja. Põhiasja kulud jäid ühistu kanda. Seejärel taotles hageja nende rahalist kindlaksmääramist, kuid kohus keeldus avaldust menetlusse võtmast tähtaja möödumise tõttu. Ringkonnakohus nõustus: avaldus tulnuks esitada hiljemalt 25. märtsil 2013, kuid see esitati 21. mail. Tähtaja ennistamisest keeldumine oli juba edasikaebamata jõustunud. Hilisem teadasaamine menetluse lõppemisest tähtaega ei muutnud; kohus osutas eraldi jõustumisteavituse kohustuse puudumisele. Samas ei nõustunud ringkonnakohus ühistu väitega, et ka määruskaebust ei tohtinud menetleda. Keeldumise peale kaebamise tähtaeg ja esialgse avalduse tähtaeg on erinevad; kaebus oli õigeaegne. Selle läbivaatamisel jäeti 31. mai 2013 keeldumine jõusse. Kaebuse kulud kannab iga osaline ise. Hageja võitu põhiasjas ei tühistatud; täitmise materiaalset alust allikas ei ava.

Hageja XX vaidlustas KÜ Kangelaste 3, praeguse nimega Narva linn, Kangelaste prospekt 3 korteriühistu, 2. juuli 2010 üldkoosoleku kolm otsust: juhatuse tagasikutsumise, uue koosseisu valimise ja 2010. aasta majanduskava kinnitamise. Maakohus tuvastas otsuste tühisuse. Hageja vaidlustas kulud, ühistu vastuapellatsiooniga tühisuse järelduse. Ringkonnakohus ei leidnud tõendeid kokkukutsumiskorra rikkumise kohta. Kutse postkasti jõudmisele ei saanud automaatselt lisada mitut päeva ning hageja hilisem selgitus üksnes suulise teate saamisest oli varasema seisukohaga vastuolus. Ka registreerimislehe allkirjade arv ei tõendanud ühele osalisele lisahäälte andmist. Alust pidada otsuseid algusest peale õigusliku toimeta ehk tühiseks ei olnud. Majanduskava otsus tunnistati siiski teisel alusel kehtetuks. Liikmetele ei esitatud 2009. aasta aruannet ja bilanssi vähemalt kaks nädalat enne uue kava arutamist. Juhatuse vahetumine ja dokumentide puudumine ei õigustanud kohustuse rikkumist. Muud nõuded jäeti rahuldamata. 11. detsembri 2012 otsus tühistati ja asendati hagi osalise rahuldamisega. Hagi riigilõiv jaotati 33% ühistu ja 67% hageja kanda; muud esimese astme kulud ning apellatsioonikulud kannab iga pool ise.

Swedbank P&C Insurance AS maksis kindlustushüvitise pärast seda, kui läbi katuse tunginud vesi kahjustas ruumi siseviimistlust. Hüvitatud kahju ulatuses üle läinud nõude alusel esitas kindlustusandja hagi KÜ Rahu 28A, praeguse nimega Narva linn, Rahu tn 28a korteriühistu, vastu. Maakohus mõistis välja 2928,80 eurot; ühistu esitas apellatsiooni. Ühistu väitis, et oli täitnud üldkoosoleku otsuseid, sõlminud remondilepinguid ja tegutsenud eelarve piires. Samuti tugines ta ilmastikule kui kahjustuse põhjusele, mida ta ei saanud vältida. Ringkonnakohus toetas järeldust, et ühise katuse korrashoiu korraldamine oli ühistu kohustus ning ühistu oli õige kostja. Apellatsioonis oli määrav, et ühistu ei esitanud oma vastuväidete kinnituseks materjale, kuigi kindlustusandja oli need vaidlustanud ja ühistul oli tõendite esitamise võimalus. Pelgad viited remondile ja nõuetekohasele hooldusele ei lükanud tuvastatud vastutuse alust ümber. Apellatsioon jäeti rahuldamata ja Viru Maakohtu 11. jaanuari 2013 otsus muutmata. Mõlema astme kulud jäid ühistu kanda. Kindlustusandja väljamakse oli tehtud enne seda vaidlust; ühistult väljamõistmine ei tõenda tegelikku täitmist.